Bérbeadás utáni adó 2011-ben

2013.06.29.
Ez egy archivált cikk! A szövegben elavult információk fordulhatnak elő!

Milyen adózási szabályok voltak 2010-ben?

 

2010-ben még volt - illetőleg 2011. májuságig még van - lehetőség arra, hogy a bérbeadásból származó bevételeinket 25%-kal adózzuk le (köztudatban forrásadóként lévő különadó - itt nincs lehetőség költségelszámolásra), illetve dönthettünk (dönthetünk) úgy is, hogy a bérleti díjból származó bevételeinkre az önálló tevékenységből származó jövedelemre vonatkozó rendelkezéseket alkalmazzuk.
 

Ebben az eseten volt lehetőség arra hogy, a tevékenységből származó bevétellel szemben költséget számoljunk el.(-10% költség, majd felbruttósítás, végezetül 17% adózás)

Ez 2011-ben némileg módosult...

 

2011-es ingatlan bérbeadásból származó jövedelem adózása

Lehet hogy tényleg jól járunk, és  több marad a zsebünkben?

 

A köztudatba szépen lassan, de biztosan megérkezik, hogy a 2010-ben már megszokott, ingatlan bérbeadásból származó jövedelemi adózás, 2011-ben 

25% helyett, csak 16%

fizetendő adóval kell számolnunk, azaz adóznunk, a bérbeadásból származó jövedelmünk után  - ez jól hangzik!

 

A "hab a tortán", hogy marad a költség elszámolási lehetőség is, a bérbeadásból származó bevételeinkkel szemben - így még biztatóbb! 

 

 

Mielőtt  azonban nekikezdenénk a számolásnak röviden tekintsük át az új,

bérbeadással kapcsolatos adózási szabályokat!

 

A "hivatalos rész"

 

Változás az SZJA törvényben:

 

  • 2011. januárjától megszűnt a választási  lehetőség - nem lehet ezentúl  a bérbeadásból származó bevétel után választani a 25% adókulcsot (a köztudatban „forrásadó”).

 

  • A különadózás („forrásadózás”) helyett az önálló tevékenységből származó jövedelemre vonatkozó rendelkezések érvényesek  a bérbeadásból származó jövedelmekre is.

 

Ebből adódóan a bérbeadásból származó  jövedelem  az összevont adóalap része kell hogy legyen,  magyarra fordítva, ezentúl  az egyéb más  jövedelmeinkkel  együtt,  összevonva  kell adóznunk utána.

 

  • A 25% különadó („forrásadó”) helyett 16% -kal adózunk!

 

Ez önmagában nézve kedvező változásnak tűnik, de a nagy kérdés hogy mi után fizetjük a 16%-ot?

 

 

Abban nincs változás:. hogy - költségelszámolás tekintetében - továbbra is elszámolhatunk költséget a bevételünkkel szemben, ami  lehet  (számlákkal igazolt) tételes költségelszámolás, vagy 10% költséghányad  (számlák nélkül is elszámolható).

 

Most jön az előzőekben megfogalmazott kérdés:

 

Mi után fizetjük a 16%-ot?

 

Akkor kezdjünk el számolni….

 

A törvény szerint az adóelőleg alapja a bevételből, a személyi jövedelemadó törvény által elismert költségek (előzőekben ismertetett tételes vagy 10% költséghányad)  levonása utáni rész.

(Lefordítva: A bevételből vonjuk le a költségeinket, vagy a bevétel 90%- val számoljunk)

 

Figyelem!

Ne feledjék, a bevétel részét képezi a rezsiköltségekre kapott pénz is!

 

számoljunk tovább…

 

A kapott összeget "bruttósítsuk fel" a  27% adóalap kiegészítéssel/

(Lefordítva: A kapott eredményt szorozzuk meg 27%-kal)

 

Az így kapott összegnek  kell kifizetnünk a 16%-át adóként.

 

Ez persze csak akkor igaz ha nincs más forrásból származó jövedelmünk.

 

Ha van pl. munkahelye, ahol fizetést kap (adójóváírás - ha alkalmazottként dolgozik), vagy másik bérbeadott ingatlana, akkor azon tényezőket is figyelembe kell venni, és így végigszámolva már nem is biztos hogy annyira jó az a 16%!

 

Ahhoz, hogy ezt  Önök is el tudják dönteni, segítségül készítettünk egy táblázatot melyben három, azonos bérleti díj bevétellel rendelkező, munkaviszonyban álló, de  más-más jövedelemmel  rendelkező esetet számoltunk végig:

 

 

Bérbeadott ingatlan bérleti díja (bevétel) 80.000Ft 80.000Ft 80.000Ft
Az ingatlan 10% ktsg.hányada  - 8.000Ft  - 8.000Ft  -8.000Ft
       
egyéb más jövedelem (pl.munkabér) 78.000Ft 156.000Ft 250.000Ft
       
össz.jövedelem 150.000Ft  228.000Ft 322.000Ft
       
adóalap kieg.(27%) 40.500Ft 61.560Ft   86.940Ft
       
összevont adóalap 190.500Ft 289.650Ft  408.940Ft
       
Fizetendő Személyi Jövedelemadó (SZJA) 30.480Ft 46.344Ft 65.430Ft
Adójóváírás -12.100Ft -4.853Ft -
Fizetendő adó összesen 18.380Ft  41.491Ft 65.430Ft
       

Ha a 25% -os adózási lehetőség továbbra is választható lenne,

akkor a fizetendő  adó mértéke az alábbiak szerint alakulna:

       
2010-ben a fizetendő  adó (lenne) (25%) 23.750Ft  39.599Ft  60.000Ft 
       

azaz a 2011. évi  adózás eredménye

"nyereség” havonta  5.370Ft     
„veszteség” havonta   1.892Ft  5.430Ft 
éves szinten 64.400Ft 22.704Ft 65.160Ft

 

A példán jól látszik hogy az első oszlopban 5.370Ft /hó nyereségünk marad 2011-ben - tehát több marad a zsebünkben,

viszont  a második és harmadik oszlopban 1.892Ft/hó  ill. 5.430Ft/hó veszteség jött ki ami azt igazolja, hogy  mégsem olyan kedvező a zsebünknek az a 16 %-os adó.

 

VIGYÁZAT:

  • Az összevont adóalap nem azt jelenti, hogy az összes jövedelmet összeadjuk és beírjuk egyetlen sorba!
  • Más soron kell szerepeltetni a munkaviszonyból származó és más soron a bérbeadásból származó jövedelmeinket, ezek csak a jövedelmeink bevallásának a  végén összegződnek.  
  • Költségelszámolás esetén minden bevételünkkel szemben csak ugyanazt a módszert választhatjuk!
    (vagy mindegyik tételes vagy mindegyik 10%-os költséghányad)

 

FONTOS újdonság:

  • A 3 évnél régebben vásárolt ingatlanok esetében is lehet ÉCS-t (értkcsökkenés) elszámolni!

 

 

ELADÓ és KIADÓ LUXUSVILLÁkat keresünk 

Konkrét ingatlankereséseinket ide kattintva érheti el 

Vissza a Hírek oldalra 

 

 

Adózási tanácsokért, adóbevallása elkészítéséért keresse Könyvelő, tanácsadónkat!

Mi is Tőle kérünk tanácsokat!

Szi Kft. - Adótanácsadás

Az oldalainkon HTTP-sütiket használunk a jobb működésért. További információ...
Megértettem